Pada tulisan sebelumnya, telah dijelaskan tentang penilaian jaminan atau agunan. Namun dalam tulisan ini akan dilakukan perhitungan secara rinci khususnya untuk agunan berupa tanah dan bangunan. Perhitungan nilai agunan setiap bank berbeda-beda sesuai dengan kebijakan masing-masing. Dan dari cara dan sistem yang ada, dikemas dalam satu tema. Dan bagi penulis, berikut adalah cara menghitung nilai agunan kredit atas tanah dan bangunan:
Misalnya:
Tn A memiliki kredit di Bank Poke dengan jaminan berupa tanah dan bangunan. Luas tanahnya 48 m2 (6 x 8 m). Berdasarkan NJOPnya harga tanah per meter sebesar Rp. 200.000,-. Maka total harga tanah adalah sebesar Rp. 96.000.000,-. Dan bangunan sebesar Rp. 500.000 per meter. Luas bangunan 36m2, sehingga nilai bangunan Rp. 180.000.000-. Bangunan merupakan rumah tinggal standar.
Perhitungannya:
Tanah
Menggunakan Harga Pasaran (Harga Masyarakat)
Untuk menghitung nilai tanah dapat dilakukan dengan mengambil nilai pasar. Artinya adalah harga yang berlaku dipasaran. Untuk lebih amannya maka sebaiknya menggunakan minimal 2 pembanding.
Harga menurut si A = Rp. 300.000/ meter
Harga menurut si B = Rp. 250.000/ meter
Harga menurut si C = Rp. 300.000/ meter
Rata-rata dari ketiga data tersebut adalah:
= (300+ 250 + 3 00)/3
= 283.333 / meter
Sehingga diperoleh harga tanah berdasarkan nilai pasar sebesar:
= 48 x 283.333
= 135.999.988,-
Menggunakan dasar NJOP
Biasanya di bank dalam menghitung nilai agunan dengan dasar NJOP maka caranya adalah dengan menentukan bahwa nilai jaminan sebesar 1 s.d 2 x NJOP. Dalam kasus ini, katakanlah diambil nilai tengahnya 1,5 x, maka:
= 96.000.000 x 1,5
= 144.000.000
Untuk Bangunan
Dalam menghitung nilai bangunan, berikut salah satu cara yang efektif untuk diterapkan adalah dengan menggunakan perhitungan depelover dimana menggunakan pendekatan biaya. Dimana nilai bangunan dihitung secara meteran (per meter) pada saat masih baru. Adapun data yang saat ini masih berjalan adalah:
Berdasarkan tabel di atas, maka apabila rumah Tn A adalah rumah standar dengan luas bangunan 36m2 maka nilai bangunan:
= 36 x 1.500.000
= 540.000.000,-
Sehingga total nilai jaminan adalah:
= 180.000.000 + 540.000.000
= 630.000.000
(untuk rumah baru)
apabila rumah Tn A telah berusia 5 tahun maka perlu dilakukan perhitungan depresiasinya dan misalkan depresiasinya adalah sebesar 50.000.000 dimana telah diperhitungkan biaya renovasi dan lain sebagainya. Maka nilai jaminan menjadi Rp. 480.000.000,-
Misalnya:
Tn A memiliki kredit di Bank Poke dengan jaminan berupa tanah dan bangunan. Luas tanahnya 48 m2 (6 x 8 m). Berdasarkan NJOPnya harga tanah per meter sebesar Rp. 200.000,-. Maka total harga tanah adalah sebesar Rp. 96.000.000,-. Dan bangunan sebesar Rp. 500.000 per meter. Luas bangunan 36m2, sehingga nilai bangunan Rp. 180.000.000-. Bangunan merupakan rumah tinggal standar.
Perhitungannya:
Tanah
Menggunakan Harga Pasaran (Harga Masyarakat)
Untuk menghitung nilai tanah dapat dilakukan dengan mengambil nilai pasar. Artinya adalah harga yang berlaku dipasaran. Untuk lebih amannya maka sebaiknya menggunakan minimal 2 pembanding.
Harga menurut si A = Rp. 300.000/ meter
Harga menurut si B = Rp. 250.000/ meter
Harga menurut si C = Rp. 300.000/ meter
Rata-rata dari ketiga data tersebut adalah:
= (300
= 283.333 / meter
Sehingga diperoleh harga tanah berdasarkan nilai pasar sebesar:
= 48 x 283.333
= 135.999.988,-
Menggunakan dasar NJOP
Biasanya di bank dalam menghitung nilai agunan dengan dasar NJOP maka caranya adalah dengan menentukan bahwa nilai jaminan sebesar 1 s.d 2 x NJOP. Dalam kasus ini, katakanlah diambil nilai tengahnya 1,5 x, maka:
= 96.000.000 x 1,5
= 144.000.000
Untuk Bangunan
Dalam menghitung nilai bangunan, berikut salah satu cara yang efektif untuk diterapkan adalah dengan menggunakan perhitungan depelover dimana menggunakan pendekatan biaya. Dimana nilai bangunan dihitung secara meteran (per meter) pada saat masih baru. Adapun data yang saat ini masih berjalan adalah:
Berdasarkan tabel di atas, maka apabila rumah Tn A adalah rumah standar dengan luas bangunan 36m2 maka nilai bangunan:
= 36 x 1.500.000
= 540.000.000,-
Sehingga total nilai jaminan adalah:
= 180.000.000 + 540.000.000
= 630.000.000
(untuk rumah baru)
apabila rumah Tn A telah berusia 5 tahun maka perlu dilakukan perhitungan depresiasinya dan misalkan depresiasinya adalah sebesar 50.000.000 dimana telah diperhitungkan biaya renovasi dan lain sebagainya. Maka nilai jaminan menjadi Rp. 480.000.000,-